Condo à Saint-Constant : le certificat de localisation, étape par étape
Que fournit le vendeur d'un condo, concrètement ?
Dans la vente d'un condo, le vendeur s'engage à fournir un certificat de localisation décrivant l'ensemble de la copropriété et, de façon suffisante, la partie privative : numéro de lot et de porte, dimensions et superficie. Si le certificat que vous possédez est désuet ou trop vague, un nouveau doit être fourni.
La base légale est simple : l'article 1719 du Code civil du Québec prévoit que, dans une vente immobilière, le vendeur remet à l'acheteur une copie du certificat de localisation qu'il possède. Dans les formulaires de l'OACIQ, le vendeur va plus loin : il s'engage à fournir un certificat décrivant l'état actuel des lieux. Et cette obligation demeure même s'il n'en possède pas : il doit alors en faire confectionner un.
Autre précision utile : l'obligation de fournir ce certificat incombe au vendeur, pas à l'acheteur. Pour un nid vide qui quitte la maison familiale de Saint-Constant et qui a toujours été de l'autre côté de la table, c'est un changement de rôle à anticiper tôt.
Que doit décrire le certificat pour la partie privative ?
C'est le point qui surprend le plus. En copropriété, le certificat ne se limite pas à l'immeuble : il doit comprendre une description suffisante de la partie privative, soit le numéro de lot et le numéro de porte, les dimensions et la superficie. L'OACIQ précise aussi que l'inscription du seul numéro de lot ou de porte, sans description additionnelle, n'est pas suffisante.
Un certificat peut également ne porter que sur la partie privative : le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation traite justement du rapport d'un certificat qui ne vise qu'une partie privative d'un immeuble possédé en copropriété divise. Si on vous propose cette formule, demandez à l'arpenteur-géomètre ce que son rapport couvre et ce qu'il ne couvre pas, puis validez-le avec votre courtier avant de vous engager.
Le réflexe de lecture à adopter
- Le numéro de lot et le numéro de porte correspondent-ils à l'unité que vous vendez ou visitez ?
- Les dimensions et la superficie sont-elles inscrites, et non seulement le numéro ?
- Le plan et la description reflètent-ils l'unité telle qu'elle est aujourd'hui ?
Quand un certificat existant doit-il être remplacé ?
Vous avez peut-être un certificat dans votre boîte de documents depuis votre achat. Le garder tel quel ne suffit pas toujours. Si le certificat disponible est désuet ou ne décrit pas suffisamment la partie privative, un nouveau certificat doit être fourni. Trois situations méritent votre attention.
- L'état des lieux a changé. Selon l'OACIQ, « l'état actuel des lieux » vise l'état physique (ajout d'une piscine, d'une remise, d'une clôture), mais aussi les changements de réglementation pouvant affecter les constats du certificat.
- Le cadastre a bougé. Le certificat doit refléter toute rénovation cadastrale, même si la seule modification est un changement de numéro de lot.
- Le document est vieux. Si le certificat date de plus de 10 ans, le notaire en exigera un nouveau en raison de la prescription de dix ans.
Une erreur fréquente : croire qu'une assurance titre remplace le certificat. L'obtention d'une assurance titre ne dispense pas le vendeur de son obligation de fournir un certificat à jour.
Combien de temps prévoir avant de mettre en vente ?
Le calendrier est souvent le vrai piège. Dans une de mes vidéos sur le sujet, je rappelle que les délais de livraison d'un certificat de localisation rôdent en général aux alentours de deux mois. J'ai d'ailleurs fait de petites capsules pour expliquer à quoi il sert, et je vous invite à regarder la vidéo sur l'importance du certificat de localisation lors de la vente.
Voici le scénario que je décris : vous voulez une occupation rapide, le logement est vide, mais vous n'avez pas votre certificat. Même si l'acheteur et tout le monde veulent passer chez le notaire, on ne peut pas notarier.
Par exemple, si vous visez une signature chez le notaire dans quatre semaines et que la livraison du certificat prend environ deux mois, la date visée ne sera tout simplement pas tenable, peu importe la qualité de l'offre reçue.
La leçon pratique : repérez votre certificat et vérifiez sa date avant même de choisir le moment de l'inscription, pas après la première visite.
Vendre la maison, acheter le condo : comment vérifier les deux dossiers ?
Beaucoup de nids vides vivent une transaction double. La règle de l'article 1719 vaut pour toute vente immobilière : votre maison comme le condo que vous visez. Voici une marche à suivre en quatre temps.
- Sortez le certificat de votre maison. Vérifiez sa date et comparez-le à ce que vous avez construit ou installé depuis (remise, clôture, piscine) afin de savoir si un nouveau sera requis.
- Demandez celui du condo dès l'étape de l'offre. Lisez la description de la partie privative : lot, porte, dimensions et superficie doivent y figurer.
- Comparez avec la réalité. Pendant la visite, repérez les différences visibles avec le plan et posez-les à votre courtier avant de signer.
- Lisez-le avec les documents de la copropriété. Je m'engage à analyser tous les documents pertinents à l'achat d'une propriété, avec plus de 25 ans d'expérience dans la région. Pour les finances de l'immeuble, consultez notre article sur les documents financiers d'une copropriété.
Examinez aussi les documents constitutifs, le budget, la planification du fonds de réserve, les procès-verbaux récents, les travaux planifiés et les cotisations spéciales : le certificat décrit l'unité, mais il ne vous dit rien de la santé financière de l'immeuble.
Si vous vendez d'abord, la page pour les vendeurs explique comment je prépare une mise en marché sans mauvaises surprises de dernière minute.
Vos premiers gestes avant d'inscrire la maison ou d'offrir sur un condo
Commencez par retrouver vos documents de propriété et par noter la date de votre certificat de localisation. Si vous visez un condo, réclamez celui de l'unité tôt et lisez la description de la partie privative avec votre courtier. Un petit tri maintenant vous évite de précipiter une signature plus tard.
Je suis Sonia Dubois, courtière immobilière : écrivez-moi avant d'inscrire votre maison ou d'offrir sur un condo, et nous regarderons ensemble la date de vos certificats pour bâtir un calendrier réaliste. Passez par la page de contact : https://www.soniaduboisimmobilier.ca/fr/contact.
Foire aux questions
Qui choisit l'arpenteur-géomètre et qui paie le nouveau certificat de localisation ?
Comme l'obligation incombe au vendeur, c'est généralement à lui de mandater un arpenteur-géomètre et de s'occuper de la démarche. Avant de commander, parlez-en à votre courtier : il pourra vous aider à bien cibler ce qu'il vous faut, par exemple pour un condo. Pour les frais, demandez une soumission écrite à l'arpenteur-géomètre.
Que faire si le certificat de mon condo ne correspond pas à ce que je vois sur place ?
Notez l'écart précisément, prenez des photos et signalez-le à votre courtier avant de signer quoi que ce soit. Il pourra vous guider sur la suite, par exemple demander des précisions au vendeur ou à l'arpenteur-géomètre. Ne présumez jamais qu'une différence est sans importance : faites-la clarifier par écrit avant de vous engager.
Où retrouver mon certificat de localisation si je ne le trouve plus ?
Fouillez d'abord vos documents d'achat : le certificat était souvent remis avec l'acte de vente. Vous pouvez aussi vous adresser à votre notaire de l'époque ou à l'arpenteur-géomètre qui l'a préparé. Si rien n'est retrouvable, le vendeur doit tout de même en fournir un : il devra alors en faire confectionner un.
Un certificat de moins de dix ans est-il toujours suffisant ?
Pas nécessairement. L'âge n'est qu'un critère. Si vous avez ajouté une piscine, une remise ou une clôture depuis, le certificat ne décrit plus l'état actuel des lieux. Un certificat désuet ou trop vague pour la partie privative doit être remplacé, même s'il est récent. Faites vérifier le vôtre par votre courtier.
